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관할법원에 요청하는 절차를 말한다. 나.종류 1)강제경매신청 가)뜻 부동산소유자를 채무자로 하는 채권을 가지고 있는자가 그 채권에 대한 채무명의(집행력 있는 공정정서/확정판결 등)에 기해 신청하는 경매를 말한다. 여기서 채무자는 연대보증인/일반보증인을 포함하는 개념이다. 부동산나)강제경매신청채권의 사례(채무명의의 종류) (1)임차인이 "임차보증금(전세금)반환 청구과 관련한 재판에서 승소하여 그 판결문(확정판결/확정된 지급명령/화해조서 등)을 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우 (2)차용증 등 채권증서상의 금액에 대한 확정(이행)판결 등을 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우부동산 (3)차용증/어음/임대차(전세)계약서 등의 채권증서에 대하여 채무자가 집행력을 인락한 공정증서를 채무명의로 하여 경매를 신청하는 경우 2)임의경매신청 가)뜻 부동산소유자를 채무자/물상보증인 등(담보물권설정자)으로 하는 근저당권/저당권 등의 담보물권자가 그 담보물권에 기해 신청하는 경매를 말한다. 담보권실행을 위한 경매라고 하는 것이 올바른 용어이다. 강제경매와는 달리 등기된 담보권의 권리자는 경매신청권이 있기 때문에 별도의 소송절차나 판결문 등이 불필요하다. 나)임의경매를 신청(실행)할 수 있는 담보권의 종류 (1)결산기(변제기)가 도래한 근저당권 (2)변제기가 도래한 저당권 (3)변제기가 도래한 담보가등기권부동산 (4)변제기(계약기간)가 도래(만료)한 등기된 전세권[단 목적물 전체를 전세권의 범위로 하는 전세권이어야 한다.] 등 (5)유치권[단 형식적 경매라 하여 담보권실행 경매절차에 준하여 경매실행은 가능하나 유치권의 특성상 우선변제권은 없기 때문에 배당절차에 참여할 수는 없고 낙찰자에게 그 변제를 청구하여야 하며 낙찰자의 명도청구시 유치권을 가지고 대항할 수 있다.]부동산 다)주의사항 물권 중 지상권/지역권 물권에 준하는 등기된 주택임차권 등은 임의경매실행권이 없다. 부동산다.신청시 중요첨부서류(채무명의/담보권의 종류에 따라 다소 차이 있음) 1)강제경매 -강제경매신청서 -집행력 있는 정본(판결정본 등) -부동산 목록(통상 30통) -부동산 등기부등본 / 대장(토지/건물) -채무명의 등 송달증명원(채무명의/집행문 등의 송달증명서면) -채권자 주민등록등본부동산 -경매비용예납서/등록세영수필확인서/송달료납부서 -기타 (대리인자격증명서/위임장/기타 부대서류 등) 등 2)임의경매 -임의경매신청서(담보권실행 등을 위한 경매신청서) -근저당설정계약서(담보권설정계약서)부동산 -대출계약서/대출금증서 등의 채권증서 -부동산 목록(통상 30통) 부동산-부동산 등기부등본/토지.건축물대장 -경매비용예납서/등록영수필확인서/송달료납부서 -이해관계인목록 -기타 (대리인자격증명서/위임장/기타 부대서류 등) 등 ▲ 2.경매개시결정 가.뜻 채권자의 경매신청을 접수한 경매법원이 경매신청서 및 부대서류를 심사하여 적법하다고 판단하여 경매절차의 개시를 허가하는부동산 부동산법원의 결정을 말한다.(통상 접수일로부터 3일 이내 개시결정) 제출된 서면을 토대로 서면상의 형식적 요건 및 실질적 요건 (임의경매의 경우) 등을 심사하여 개시결정 여부를 판단한다. 나.경매개시결정의 효력 경매개시결정이 있으면 법원은 즉시 경매목적부동산의 압류를 명하여 부동산등기소에 경매기입등기(등기부 갑구에 "강제경매" 또는 "임의경매"로 표기) 를 촉탁하고 채무자 및 부동산소유자에게 "경매개시결정"문을 송달한다. 다.경매개시결정의 효력발생일(압류의 효력발생일) 등기부에 경료된 경매기입등기의 접수일과 "경매개시결정"문이 채무자 또는 소유자에게 도달된 날을 비교하여 빠른 날이 효력발생일이 된다. 부동산실무에서는 결정문을 송달받은 소유자가 경매기입등기경료 전 경매목적부동산 부동산을 처분하는 사태를 미연에 방지하기 위하여 경매법원은 경매기입 등기를 촉탁하고 대략 7일이 경과한 후에 (즉 등기소에서 등기를 경료 했다는 통보수령 후) "경매개시결정"문을 송달한다. 라."경매개시결정"의 송달 경매개시결정은 소유자에게 고지되지 아니하면 효력이 없기 때문에 적법한 송달없이 진행된 경매절차는 낙찰잔금을 납부하고 배당절차까지 종료된 후라도 채무자(소유자)가 이를 이유로 불복하면 기 진행된 부동산경매절차 모두가 취소된다는 것이 현 대법원판례이다. 실무에서도 송달불능 등 적법한 송달이 되지 아니하면 더 이상의 경매 절차를 진행하지 아니한다. 따라서 아래의 방법으로 반드시 송달하여야 한다. 1)등기부상주소(또는 주민등록상주소)로 등기송달 등의 일반송달 2)위 송달불능시 (주소보정을 통한) "재송달" 3)위 송달불능시 "특별송달"(주간/야간/휴일 송달) 4)위 1)~3) 모두 송달불능시 "유치송달" 5)위 1)~3) 또는 1)~4) 모두가 불능일 때 "공시송달"부동산 허나 공시송달명령은 집행법원의 엄격한 심리를 거쳐 발령되는 것이어서 요건이 까다롭기 때문에 이를 위해서는 채무자의 주민등록말소 등 적정한 절차가 선행되어야 한다.[다만 '금융기관부실자산등의효율적처리및한국 자산관리공사의설립에관한법률'에 의거 송달의 특례를 적용받는 시중 부동산 금융기관/한국자산관리공사 등이 신청하는 담보권실행경매( 임의경매)는 예외로 한다. 다만 이 특례를 적용받기 위하여는 경매신청 전에 소유자에게 부동산내용증명우편으로 필히 경매예정사실에 대한 최고(경매예정사실통지서)를 하여야 한다. 참고로 위 기관이라하더라도 강제경매의 경우에는 동법에 의한 송달의 특례를 적용받을 수 없다는 것이 현 헌법재판소(1998.9.30. 98헌가7) 및 대법원의 입장이다.] 3.감정평가 및 현황조사 가.감정평가 경매개시결정 후 3일 내에 법원은 감정평가명령을 발하고 감정평가기관에 감정평가를 의뢰한다. 의뢰받은 감정평가법인은 2주내에 감정평가를 완료하여야 한다. 이때의 감정평가가격이 통상 최초경매가격이 된다.부동산 나.현황조사 ( 임대차현황/점유현황/부동산현황 등 ) 경매개시결정 후 3일내에 법원은 현황조사명령을 발하고 그에 따라 집행관은 경매목적부동산에 대한 임대차현황/점유현황/부동산의 물리적 부동산현황 등을 2주내에 조사완료하여야 한다. 4.경매기일공고(입찰기일공고) 경매법원은 감정평가서 및 현황조사서를 토대로 최초경매가격/매각조건 등을 결정하고 경매기일을 지정하여 일간신문 및 법원게시판 등에 공고한다. 이때 공고는 늦어도 경매기일로부터 20일~14일이전에는 하도록 규정되어 있다. 5.입찰물건명세서 비치 경매법원은 감정평가서 및 현황조사서를 토대로 입찰물건명세서를 작성 하여 경매기일(입찰일) 7일 전부터 입찰일 전까지 일반인이 열람할 수 부동산있도록 경매계에 비치한다. 이 때 비치하는 서류는 "감정평가서 사본" / "점유현황조사서" / "입찰물건 명세서" 등 이다.부동산 경매신청채권내역/등기부등본/배당요구신청현황/권리신고현황 등의 사건기록은 경매기일 당일 입찰전까지의 약 1시간동안만 열람할 수 있다. 물론 이해관계인은 경매개시 후 언제든지 사건기록을 열람할 수 있다. 6.입찰기일(경매기일) 가.입찰일에 결정되는 사항 응찰자의 입찰(매수신고)을 접수하여 최고가입찰자(최고가매수신고인)와 차순위입찰신고인(차순위매수신고인)을 결정한다.부동산 최고가입찰자/차수위입찰신고인을 제외한 응찰자는 즉시 입찰보증금을 반환 받는다. 나.유찰되는 경우 최저경매가 이상의 입찰자가 없어 유찰되는 경우 차기의 입찰을 위해 최저경매가격을 상담히 저감한다.[통상 20%저감/인천법원 등은 30%저감] 다.입찰절차상의 하자/권리변동 등을 이유로 낙찰기일까지 낙찰불허가 신청 등 이의신청을 할 수 있다. 7.낙찰기일(낙찰허가결정일) 가.결정사항 기 진행된 입찰절차의 하자유무 / 최고가입찰자의 자격 / 민사소송법 제 616조(잉여없음)에 의한 경매취소여부 / 입찰일 이후의 권리변동 등을 심사하여 법률에 저촉되거나 신의칙에 반하거나 하는 경우에는 부동산 부동산"낙찰불허가결정"을 그러하지 아니한 경우에는 "낙찰허가결정"을 선고한다. 이 낙찰허가결정은 법원게시판에 공고되거나 상당한 방법으로 고지되지만 이해관계인 및 최고가입찰자 등에게 송달되지는 아니한다. 이 낙찰허가결정 후부터 비로소 최고가입찰자는 낙찰자로 불리게 된다. 나.즉시항고 위 낙찰허가결정 또는 낙찰불허가결정으로 손해를 입었다고 주장하는 이해관계인은 법정된 항고사유 등의 법정요건을 갖추어 위 낙찰허가결정 및 낙찰불허가결정에 불복하는 "항고"를 할 수 있다. 단 이 항고는 통상항고가 아닌 즉시항고이므로 낙찰허가결정일로부터 7일 이내에 항고장을 제출해야 한다.부동산 이 항고가 형식적 요건을 완비하면 각하되지 아니하므로 집행법원이 일단 심리 를 하여 그 사유가 이유있다고 인정되면 집행법원직권으로 항고를 인용하고 [즉 낙찰불허가취소결정 또는 낙찰허가취소결정] 이유가 없다고 판단되면부동산 집행법원의 의견서를 첨부하여 사건기록과 함께 항고심[지방법원본원합의부] 에 송부한다. 일단 사건기록이 항고심으로 송부되면 이유가 없더라도 항고심에서 기각될 때까지는 낙찰허가결정의 확정이 보류되므로 확정차단의 효력이 있고 낙찰허가결정이 확정되지 아니하면 대금기일을 지정할 수 없게 된다. 통상 항고가 항고심에서 기각되기까지는 대략 3개월정도 또 재항고시에도 재항고심에서 기각시까지 3개월정도 소요된다. 실무에서는 드물게 항고심으로 사건기록이 송부된 후 항고심에서 각하결정이 부동산 내려지기도 한다.[이 경우에도 확정차단의 효력이 있는지에 대하여는 이견이 있을 수 있으나 실무상으로는 항고심으로 사건기록이 송부된 후에는 집행법원 임의로 경매절차속행(대금지급기일지정 등)을 할 수 없는 것은 마찬가지이므로 사실상의 확정차단의 효력이 있다고 보아야 한다. 또 항고심의 각하결정에 대하여 도 즉시항고할 수 있는데 이를 재항고로 볼 수 있는지부동산 여부 및 확정차단의 효력이 있는지 여부에 대하여도 견해가 엇갈리나 실무상 사건기록이 집햅법원에 있지 아니하므로 항고심재판부 또는 재항고심재판부에서 각하 또는 기각결정 후 대금지급기일을 지정하는 등의 특별한 사정이 없는한 확정차단의 효력이 있다고 보아야 할 것이다.] 8.낙찰허가결정확정 가.항고가 없는 경우 낙찰허가결정일로부터 7일 후 낙찰허가결정은 확정되고 확정일로부터부동산 3일내에 대금기일을 지정하고 "대금지급기일통지서"를 낙찰자에게부동산 송달한다. 나.항고가 제기된 경우 항고가 기각된 후 항고심(합의부) 또는 재항고심(대법원)으로부터 사건기록이 원심(집행법원)으로 돌아오면 그 즉시 보류되었던 낙찰허가결정이 확정된다. 따라서 위 가.와 같이 대금지급기일이 지정/통지 된다 부동산 다.대금지급기일지정 낙찰허가결정 확정일로부터 1월 이내의 날로 대금지급기일을 지정한다. 실무에서는 통상 확정일로부터 25일~30일 후의 날이 대금지급기일이 된다. 라.확정의 효력 부동산낙찰자는 "대금지급기일에 대금미납"을 해제조건으로 하여 낙찰부동산의 소유권을 취득한다.[원칙적으로 이를 해제조건부 소유권취득으로 보고 있으나 실무상 대위변제/채무변제에 의한 경매취하/취소 등이 대금납부 전까지도 가능한 것으로 보는 현행 법제상 위 확정의 효력은 낙찰자의 정지조건부 소유권취득으로 보아야 한다는 견해도 있다.] 마.집행에 대한 이의/개시결정에 대한 이의/청구이의의 소/채무이의의 소 등 경매개시결정 후 낙찰자의 잔금납부 전까지 채무자/소유자 등은 집행에 대한 이의/개시결정에 대한 이의/청구이의의 소(강제경매에 한함)/채무이의의 소 등의 방법으로 경매절차의 정지/취소를 구할 수 있다.부동산 9.대금지급기일(낙찰잔대금납부일) 부동산 가.대금납부의 효력 1)유효한 소유권 취득 낙찰자가 대금을 납부하면 등기 없이도 낙찰부동산의 소유권을 확정적으로 취득하며 경매절차진행 중 발생하였거나 잠재된 하자는 모두 치유되어 그 누구도 낙찰자의 소유권 취득을 부인하지 못한다.부동산 다만 경매신청채권에 원인무효의 사유가 있는 경우나 경매개시결정송달 상에 흠결이 있는 때에는 그러하지 아니하다. 2)인도명령 등에 의한 채무자/소유자/불법점유자 강제퇴거 대금납부로 낙찰자가 소유권을 취득하면 채무자/소유자/불법점유자 및 채무자/ 부동산소유자 등과 특수관계가 있어 위 인도명령의 집행력을 배척하는 것이 사회상규 및 신의칙상 허용되기 어려운 점유자 등은 점유를 풀고 부동산을 낙찰자에게 인도할 의무가 발생한다. 낙찰자는 인도를 거부하는 위 점유자를 상대방으로 한 인도명령에 기하여 강제퇴거를 시킬 수 있다.부동산 인도명령의 발령에는 낙찰자의 소유권이전등기경료를 요건으로 하지 아니한다. 즉 소유권이정등기 없이도 인도명령신청 및 발령이 가능하다는 의미이다. 나.대금미납시 처리 1)차순위입찰신고인(차순위매수신고인)이 있는 경우 낙찰자의 대금미납시 3일 이내에 차순위입찰신고인에 대한 낙찰허가 결정을 선고하고 14일 이내의 날부동산로 대금지급기일을 정한다.부동산 이때 차순위입찰신고인이 납부하여아 하는 대금은 차순위입찰신고인이 입찰기일에 매수신고한 입찰가이다. 2)재경매 낙찰자가 잔금을 납부하지 아니하거나 차순위입찰신고인도 대금을 납부 부동산하지 아니하면 3일내에 법원은 재경매명령을 내리고 재경매기일을 지정 하여 일반의 경매절차와 같은 방법으로 공고한다. 재경매기일은 그 공고일로부터 7일 이후 20일 이내의 날로 정한다. 3)재경매기일 3일 전까지 대금납부 낙찰자와 차순위입찰신고인은 재경매기일 3일전까지 재경매비용과 낙찰잔대금 부동산및 연리 25%에 상당하는 낙찰잔대금의 지연이자를 납부하고 소유권을 취득할 수 있다. 4)낙찰자와 차순위입찰자가 대금납부를 경합하는 경우 낙찰자와 차순위입찰자가 경합할 경우 대금을 먼저 납부하는 자가 소유권을 취득한다. 10.배당기일 가.배당기일의 의미 민법/상법/민사소송법/국세징수법/지방세법/근로기준법/주택임대차보호법 등 부동산경매 관련법의 규정에 따라 우열 및 배당순위를 정하여 그 순위에 따라 각 권리자가 수령할 수 있는 배당금을 산정하여 배당표를 확정하는 날이다. 나.배당기일의 지정 1)일반적인 경우의 배당기일 통상 대금지급일로부터 3일내에 배당기일을 지정하여 2주 이내에 배당 기일을 열도록 대법원예규에 규정되어 있으나 실무에서는 대금납부일로부터 1개월을 전.후하여 배당기일을 열고 있다. 부동산이는 배당요구채권자의 채권계산서 부동산등을 배당기일 전(통상 14일 전)까지 다시 한번 제출받아 정확한 채권액 및 배당 금을 산정하는 등 충분한 시간을 가지고 보다 정확 한배당표를 작성하여 번거 로운 배당이의 및 배당이의의 소 등 불필요한 절차지연을 미연에 방지하고자 하는 취지로 해석된다. 2)세입자/채권자 등 배당을 받을 권리자가 낙찰자인 경우 상계의 기회를 주기 위하여 대금기일과 배당기일을 같은 날로 정한다. 다만 배당금수령채권을 자동채권으로하여 낙찰대금과 대등액에서 상계 하고자 하는 낙찰자의 상계신청을 부동산인용할 것인지 여부는 집행법원의 직권사항 이라 무조건 상계의 이익을 얻을 수 있는 것은 아니기 때문에 언제나 상계신청이 집행법원에 의해 받아들여 진다고 볼 수는 없다.부동산 따라서 낙찰자의 채권액 및 배당액이 명백히 확정할 수 있는 경우(예컨대 최선순위 우선변제권 있는 세입자의 배당금/경매신청채권자의 배당액 등) 외에는 상계신청 을 하더라도 그 신청이 인용될 지는 불투명하기 때문에 상계를 전제로 낙찰을 받는 것은 위험한 선택이 될 수도 있다는 점을 응찰자는 각별히 유념해야 한다. 이는 상계신청이 인용되어 그 차액을 납부하고 부동산낙찰자가 소유권을 취득하였으나 이 후 배당이의 또는 배당이의의 소 등에서 낙찰자의 배당금산정에 하자가 있을 경우 낙찰잔금납부의 효력마저 부인될 여지가 있고 대금납부의 효력이 부인된는 경우(즉 대금납부액 중 일부만 납부한 격이 되어 불완전이행이 되는 때) 이에 터 잡아 또다른 법률관계가 성립되었다면 이는 법률관계가 더욱 복잡해 지는 것을 미연에 방지하기 위함이다. 다.점유자의 명도의무 발생 주택임차인/등기된 전세권자 등 경매부동산상의 용익권자는 점유를 풀고 낙찰자에게 부동산을 명도할 의무를 진다. [위 용익권자의 명도의무일을 배당기일이 아닌 낙찰자의 대금납부일 또는 소유권이전등기일로 보는 견해도 있으나 몇 차례의 대법원 유사판례의 취지를부동산 고찰해 볼 때 배당금수령채권이 있는 부동산용익권자에게 배당표확정 전에 퇴거의무 를 지우는 것은 '임대인의 보증금(전세금)상환 전에는 점유부동산의 명도를 거절 할 수 있는 민법상 동시이행의 항변권을 가진 점유자의 권리를 박탈하는 것'이 어서 적어도 일반 임대차의 보증금에 상응하는 부동산배당금이 확정되는 배당기일을 기준으로 명도의무는 지우는 것이 원 법리의 취지에 부합하는 것으로 해석된다. 실무에서도 명도소송시 병합되는 임료청구의 소에서 배당기일을 기준으로 명도일까지의 임료를 산정하는 판례가 더 우세한 듯 하다.] 부동산단 낙찰자에게 대항력 있는 점유자는 낙찰자로부터 보증금(유익비/필요비 등) 등을 반환받기 전까지는 동시이행의 항변권을 행사하여 점유부동산의 명도를 거절할 수 있다.[다만 주의할 사항은 배당절차에서 일부라도 배당을 받을 수부동산 있거나 받은 대항력 있는 부동산임차인의 경우에도 그 배당금의 범위내에서는 낙찰자로부터 부당이득을 얻고 있는 것이므로 이는 추후 부당이득금으로서 상환해야만 법리상 타당할 것이다.] 주택임차인 등의 세입자가 배당금을 수령하기 위해서는 낙찰자의 인감이 날인된 명도확인서가 필요하다.[단 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원(유치권/대항력 있는 임차권 등)을 가진 대항력 있는 임차인이 보증금 중 일부만 배당받는 경우 에는 나머지 잔여액 등으로 낙찰자에게 대항할 수 있으므로 명도확인서가 불 필요하다.] 낙찰자의 명도확인서교부의무와 세입자의 부동산 명도(퇴거)의무를 동시이행의 관계로 보기에는 무리가 있지만 정당한 이유없이 고의로 명도확인서교부를 거절하는 낙찰자에게는 이를 이유로 임차인이 임차주택명도를 거절하는 동시 이행의 항변을 할 수 있다고 보는 견해가 우세하다. 라.배당표 초안 이해관계인이 열람할 수 있도록 배당기일 3일전에 초안을 작성하여 배당법원에 비치하여야 한다. 이는 배당표초안을 열람하여 배당표에 대해 다툴 실익이 있는 부동산이해관계인에게 이의할 시간적 여유를 주기 위함이다.[허나 실무부동산 처리의 예를 보면 특별한 이유없이 이는 잘 지켜지지 아니하는 경우도 간혹 있다는 점을 이해관계인은 유념해야 한다.] 11.배당이의/배당이의의 소/부당이득반환청구의 소 가.배당이의 작성된 배당표에 이의가 있는 이해관계인은 배당기일에 출석하여 구두로 배당에 대한 이의를 할 수 있다. 이의는 반드시 배당기일 당일에 한해 구두로 해야 하며 미리 서면으로 제출된 배당이의는 배당기일 당일에 다시 구두로 이를 진술하지 아니하면 이의의 효력이 없다는 점을 유념하여야 한다. 배당에 대한 이의가 있으면 담당판사가 심리한 후 인용여부를 결정하고 이의가 완결되지 아니하면 이의와 관련한 배당금은 그 완결시까지 지급을 보류한다.[통상 배당이의를 하여 당일 이의가 완결되지 아니하면 볼복의 기회를 주기위해 7일의 기간 동안 이의와 부동산관련된 배당금은 그 지금을 보류 한 후 배당이의의 소제기가 없으면 완결된 것으로 보아 배당을 실시한다.] 나.배당이의의 소 배당기일에 이의를 완결하지 못한 채권자는 배당기일로부터 7일 이내에 배당이의의 소를 제기할 수 있다. 배당이의의 소를 제기한 자는 배당금의 지급을 정지시키기 위하여 위 7일 이내에 배당법원(경매 법원)에 소제기증명원을 제출하여야 한다. 원칙적으로 배당이의의 소는 배당법원에서 심리하여야 하는 전속관할이지만 부동산배당이의와 관련한 이해당사자의 합의로 관할을 변경할 수도 있다. 허나 소송물가액이 단독판사관할을 초과하는 때에는 그 지방법원합의부가 관할하게 된다. 다.부당이득금반환청구의 소 확정된 배당표는 당해 경매절차에서 배당절차의 종료를 의미할 뿐 그 권리의 실체적 사실관계를 확정하는 효력은 없기 때문에 확정된 배당표에 의해 손해를 본 이해관계인은 부당한 배당을 받은부동산 자를 상대로 "부당이득반환청구의 소"로써 그 권리의 실체적 사실에 관하여 다툴 수 있다. 이상.