주택임대차 보호법 해설

1. 목 적


도시 인구가 급격히 집중현상을 초래하게 되자, 도시 주택난이 심해지고 무주택 임차인이 증가하게 되고, 임차인들이 사회적 주거안정문제가 대두되면서 경제적·사회적 약자인 임차인을 보호하고, 사회정책적 목적달성을 위하여 1981년도 에 본법이 제정되기에 이르렀고 그뒤로 계속하여 임차인을 보호,강화 하는 방향 으로 이루어져 오늘에 이르고 있다. 일정한 요건을 갖추면 임차권등기를 하지 않아도 임차권등기를 한것과 동일한 효력이 발생하고 어떤 상황에서는 더 유리 할 수도 있는 약자보호의 강력한 법적조치를 마련하여 임차인을 보호하는데 목 적이 있는 것이다.

2. 법률의 성격


① 주택임대차보호법은 민법에 대한 특별법으로의 성격



본법의 규정된 사항에 대하여는 민법의 적용을 받지 아니한다.
주택임대차보호법에 규정되지 아니한 사항은 민법적적용을 받게 되는데 임대인의 전대해지권(629조). 차임지금지급청구권(618조). 임대물반환청구권(615조,654조) 임대인의 의무로는 사용수익의무(618조). 수선의 의무, 비용상환의무(626조) 임차인의 권리로는 사용수익권리(618조). 감액청구권(627조) 비용상환청구권(626조) 계약갱신청구권(643조) 의무로는 차임지급의무(618조,633조) 임차물보관의무(374조,634조) 보존행위 인용의무(624조) 임차물반환의무(654조,615조) 등 많은 계약법이 주택임대차에도 그대로 적용된다.

② 주택임대차보호법은 일종의 사회보장법의 성격


주택임대차보호법의 궁극적목적은 국민의 주거생활안정을 보장함에 있으므로 (본법제1조) 계약자유의 원칙이 제한된다.

또 본법에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 라고 규정함으로 민법의 계약자유의 원칙을 배제시켜 임차인이 임대인과 대등한 지위를 보장하였고, 이는 임차인의 주거생활안정을 강력하게 보장할 것을 궁극 목적으로 하고 있으므로 그 기본정신에 충실하여 임차인보호의 측면에서 사회 보장법률이라고 할수 있다.


3. 주택임대차보호법의 중요 내용


① 임차인의 대항력 ( 법 제 3조)


임차물건의 등기부상 저당권이나 가압류 등 다른 물권의 등기가 없는 주거용건 물에 임차인이 입주하고, 주민등록 전입신고를 마치면 그다음날로부터 임차인주 택이 다른사람에게 양도되거나 경매,공매로 인하여 주택의 소유권이 다른사람에게 넘어 가더라도 임대인은 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날때까지 거주할수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을때까지 집을 비워 주지 않을수 있다. 이러한 권리행사를 대항력행사라고 하고 임대차보호법에서 가장 중요한 요소이다.

② 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선 변제권


위의 대항요건과 함께 계약서상에 법원등기과, 동사무소, 공증사무소 등에서 확 정일자를 갖춘 임차인은 임대주택이 경매, 공매되는 경우라도 그 주택의 환가대 금에서 후순위물권자보다도 우선하여 보증금을 변제받을수 있다.

임차권등기를 하지 않아도 동일효과가 있을 뿐만아니라 어떤경우에 있어서는 등 기보다는 유리한 경우도 있는데 임차권등기에서는 없는 지상대지의 환가에서도 배당을 받을수 있다.

③ 소액임차보증금의 경우


2001.1.1 현재 서울 및 광역시는 보증금 3,000만원이하 1,200만원, 기타지역은 보증금 2,000만원이하 800만원까지는 선순위 담보권자나 물권자보다도 우선하여 변제받을수 있다. 다만 소액임차인이 우선 변제를 받기 위하여는 임차주택에 경 매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 전입신고가 되어 있어야 한다.

④ 임차권등기 명령제도


1999.3.1 부터 개정된 주택임대차보호법으로 대항력과 우선변제권을 가진 임차 인이 사정상 다른곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출할 경우 우선변제권을 상실하게 되었는데 이런 문제점을 해결하기 위하여 임대차가 종료된후 임차권등 기명령에 필요한 서류를 갖추어 법원에 신청함으로 임차권을 단독으로 등기 할 수 있다. (동법 제 3조의 제 1항) 등기명령에 의한 집행이 되어 등기가 완료 되면 임차인이 다른곳으로 이사를 가거나 주민등록이 전출하더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다.