재개발대상 경매아파트 투자 전략

몇 년전부터 노후아파트 재건축붐이 형성되면서 재개발대상 경매아파트를 찾는 투자자들이 부쩍늘고 있다.
그러나 요즘같이 부동산시장 투자전망이 불투명한 상황에선 아파트를 경락받은 후 파는 시기를 잘 선택해야 자산가치 하락을 막는다.
건축년수별 아파트값 상승률 추이를 보면 건축년수 7∼8년차 까지는 집값이 지속적으로 상승하다가 건축년수가 10년을 넘어서면 집값 상승률이 둔화되는 것이 일반적이다.
건물이 노후하면 다른 아파트단지보다 전세값이나 매매가가 낮게 형성된다.
그러나 가구별 대지지분이 넓고 재건축 가능성이 큰 5층이하 저층아파트는 건축년수가 10년만 돼도 아파트값이 강세를 보인다. 실제로 재건축이 본격적으로 추진되려면 건축년수가 20년에 육박해야 가능한데도 건축년수가 13∼15년만 되면 아파트값이 최고도에 달한다.
따라서 재건축대상 노후아파트에 투자하려면 재건축 기대심리가 확산되기 전인 건축년수 10년미만에 사서 3∼5년 뒤 파는 것이 가장 수익률이 높고 환금성도 좋다.
1가구 1주택자의 경우 3년만 보유하면 양도소득세가 면제되는데다 건축년수가 14∼15년 됐더라도 실제 재건축이 돼서 새 아파트 입주까지는 10년이상 걸린다는 점을 감안해야 한다.
오히려 장기간 목돈이 묶이게 되므로 선투자한돈의 이자비용과 기회비용을 감안하면 경제적인 투자가 아니다.
또 건축년수가 20년에 육박하면 집값이 오를대로 올라 투자수요가 감소하므로 환금성이 떨어지고 집값 상승률이 둔화돼 투자기간에 비해 투자수익률이 낮아지게 된다.
집값이 가장 바닥을 보일 때 사서 한창 오를 때 팔아 지역과 종목을 바꾸는 것이 유리하다.
반면 대지지분이 적어 재건축이 되더라도 개발이익이 별로 없는 고층아파트는 건축년수 3년이내에 취득해 7∼8년차가 넘기전에 파는 것이 자산가치 하락을 막는 지름길이다.
재건축 기대심리가 없는한 건축년수가 10년을 넘게 되면 아파트값이 오히려 떨어지고 매매거래도 위축돼 환금성이 현저히 떨어진다.