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7월 1일부터 법원경매가 바뀐다. 알고 대처하자

  "7월 1일부터 법원경매가 바뀐다. 바로 알고 대처하자"

올 하반기부터 법원경매방식이 약간 바뀐다.

투자자들은 대응전략을 세워야 할 것 같다.

대법원은 민사소송법 가운데 강제집행편을 떼어내 민사집행법을 새로 만들었다.

법의 취지는 쉬운 경매절차로 누구나 경매에 참여하고, 투명한 경매철차를 실현

하겠다는 것이다.

- 달라지는 내용 -

1. 항고 때 보증금 공탁해야 한다.

  채권자나 임차인도 항고 때낙찰 대금의 10%에 해당하는 보증금을 공탁 해야한다.

  현행법상 채무자,소유자, 낙찰자는 낙찰허가결정전에 보증금을 공탁하고 항고해야

  하지만 채권자나 임차인은 보증금이 없이도 항고할 수 있다.



  따라서 낙찰허가를 지연시키기 위해 임차인등이 고의로 항고를 남발하는 경우가

  많았다.(실무적으로 항고인이 항고장를 경매계에 접수할 때 그사유를 불문하고

  법원은 항고접수를 거부 할 수 없기 때문이다.)

  실제로 대법원 조사결과 항고인의 90% 이상이 고의성있는 허위 임차인으로 밝혀지

  기도 했다.

  따라서, 이번에 보증금 공탁대상이 확대 되면 고의성 항고가 크게 줄어 경매기간이

크게 줄어들 것으로 기대 된다.

2. 배당요구종기가 앞당겨진다.

  배당요구신청 및 철회를 최초입찰기일 이전 까지 해야한다.

  현재는 낙찰허가결정전 까지 배당을 요구하거나 철회신청을 할 수 있기 때문에

  낙찰자의 위험부담이 적지 않았다.

  따라서 이 제도가 시행 되면 경매참가자들은 매각조건이 확정된 상태에서 입찰에

참가할 수 있어 낙찰자가 예기치 못한 일로 낭패를 보는 일이 줄어들 전망이다.

  그러나 이제도는 우선 법원의 행정력이 뒷받침되어 져서 해당물건의 채권자등

  이해관계인에게 법원의 통지가 제대로 전해져서 때를 놓쳐 배당요구를 하지 못하는

경우를 예방해야 잘 정착될 것이다.

3. 경매진행방식이 다양해진다.

  현재는 모든법원에서 당일 입찰하고 개찰하는 기일입찰방식으로 행해지고 있다.

  그러나 앞으로는 일정한 기간을 정하여 그 기간 내에 직접 혹은 우편으로 참여하는

기간입찰방식이 함께 혼용된다.

  기일입찰방식으로는 입찰당일 분위기에 따라 과당경쟁이 어느정도 수구러들 것이며,

지방에 거주하는 사람등도 참가할 수 있게 된다.

  응찰방법은 입찰기간내에 입찰표를 직접 혹은 우편으로 법원에 제출하면 되고, 입찰

  보증금은 법원의 은행계좌에 납입한 뒤 그 입금표를 입찰표에 첨부하면 된다.

  또한 하루 한번 하던 입찰을 1기일 2회 입찰제로 바뀐다.



  현행법은 입찰기일에 한번 유찰되면 약 한달 후 다시 입찰기일을 정하여 최저입찰

  가격도 20%낮춰 진행하지만, 신법은 유찰 당일 또 한번 입찰에 부치며 최저 입찰가

  의 변동도 없다.

4. 기타

  그동안 미등기건물은 경매집행이 불가능해 채권회수까지 장기간 소요 됬지만 앞으로는

보존등기가 안된 건물도 곧바로 경매에 부칠 수 있다. 또한 채무자의 부동산과

  동산은 따로 경매처분 했으나 앞으로는 동산과 부동산을 한꺼번에 경매에 부칠 수

  있도록 했다.

- 대처방안 -

새로운 민사집행법이 시행되면 일반인들의 참여가 대폭 늘어날 것으로 전망된다.

이는 곧 높은 응찰가로 나타나므로 채권자의 채권회수의 만족도가 높아지며, 낙찰자의

입장에선 시세에 가까운 가격으로 물건을 구입하겠지만 사건종결시간이 짧아지고 여러

변수에 의한 피해를 감소 시킬 수 있으므로 실익이 있게 된다.

그리고 기간입찰제도입으로 더욱 더 입찰경쟁율을 예상하기 힘들어지고 1기일 2회 입찰

제로 낙찰확율이 높아질 것이 예상된다.

따라서 입찰참가자들은 단기시세차익을 염두해 두면서도 장래 투자가치를 철저한 임장

활동으로 파악하여 응찰목적에 맞는 수익분석이 요구된다 하겠다.

- 신성부동산네트(주) 프랜차이즈 사업부 김주원과장 -

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