경매 가이드-① 경매란 무엇인가

채권회수위한 법률 절차

부동산 투자가 재테크의 중심 축으로 부상하자 부동산 경매시장에 투자자들의 열기가 지속되고 있다.

1997년 외환위기 이후 법원의 부동산 경매물건이 크게 늘어나고 대규모 시세차익이 알려지면서 경매는 부동산 재테크 틈새시장으로 자리잡고 있다. 또 최근에는 과거 일부 ‘꾼'들의 각축장이었던 경매시장이 투명해지면서 일반인들의 관심도 부쩍 높아졌다. 하지만 무턱대고 경매에 투자했다가는 낭패를 보기 쉬운 곳이 경매시장의 특성이다.

이에 본지에서는 ‘경매란 무엇인가'와 ‘초보자 경매에 참가하기1(아파트 물건 -고르기)' ‘초보자 경매에 참가하기2(단독주택이나 다가구주택 물건 고르기)' 등을 3차례에 걸쳐 소개하고자 한다.

경제적 법률관계 즉 계약에 의한 거래에 있어서 당사자인 채권자와 채무자 사이에서 발생하는 채무이행의 내용인 물품이나 공사 등 재화와 용역에 대한 대가의 이행이 있으면 여기에 문제가 발생하지 않는다.

하지만 분쟁이 발생한 경우 계약 당사자들은 채권자나 채무자의 지위로서 상대하게 된다. 여기서 채무자가 채무를 이행할 수 없는 경우에 채권자는 채권을 회수하기 위해 여러 방법을 모색하게 되는데 이 채권회수의 대표적인 방법이 바로 경매제도이다.

경매는 채권자가 채무자와의 관계를 증명하는 서류를 첨부해 경매비용과 함께 신청서를 법원에 제출함으로써 진행된다. 채권자가 채무를 변제받기 위해 경매에 부쳐진 부동산이 경쟁입찰을 통해 낙찰되면 채권자는 권리의 순서에 따라 배당을 받아 변제에 충당하며 이것으로 경매절차는 종료된다.

여기서 부동산이라 함은 토지와 그의 정착물로써의 부동산과 공적장부에 등록해야 하는 자동차, 중기, 선박, 항공기 등과 공장재단 등이 포함된다.

경매에는 강제경매와 임의경매로 구분되는데 강제경매는 채무의 확인인 채무명의, 가집행선고, 지급명령, 화해조서, 조정조서, 공정증서 등을 가지고 채권자가 표시된 이행청구권을 실현하기 위해 일단 채무자의 일반재산 중의 부동산을 압류한 후 경매절차에 의해 그 매각대금에서 채권을 만족하는 강제집행 방법이다.

또 임의경매는 소유권을 제한하는 담보물권 즉 저당권, 전세권, 담보가등기 등에 의해 목적 부동산에 설정된 후에 그에 기해 경매절차가 진행되는 강제집행 방법이다. 실례로 자기의 주택을 담보로 잡고 대출을 받은 후 변제기일이 되도록 이자나 원금의 회수가 안돼서 은행에서 임의경매를 실행하는 경우를 들 수 있다.

따라서 부동산에 설정된 채권은 이로써 소멸되고 만족하지 못한 부분은 일반채권에 불과하다는 것이 강제경매와 다른 점이다.

자료제공:부동산네트 김주원 과장