경매 가이드-③ 다가구·단독주택 고르기

세입자문제 잘 챙겨야

단독주택이나 다가구주택은 아파트보다는 환금성이 떨어지고 금융기관에서 대출받는 금액도 소액임대차보호법 때문에 방의 개수 만큼 공제하므로 상당히 적을 수 있다.

그러나 주택은 아파트보다는 경쟁이 상대적으로 낮고 낙찰가 비율도 일반적으로 낮으므로 시세보다 저렴하게 구입해 여타 금융소득보다 높은 임대수입을 볼 수도 있기 때문에 아파트보다 우량한 투자대상이 될 수 있다. 하지만 단독주택이나 다가구주택의 물건을 고를 때 다음과 같은 점에 유의하지 않으면 손해를 볼 수도 있다.

첫째, 지역적으로 역세권 주변의 사무실 밀집지역이라면 단독이나 다가구주택을 낙찰받아 원룸이나 사무실로 용도를 변경하는 리모델링을 해 임대수익을 볼 수 있다. 반대로 대학가 주변이나 유동성이 많은 상권이면 주거용을 상업용으로 바꾸는 발상의 전환도 필요하다. 단 리모델링이 모든 건축물에 적용할 수 있는 것은 아니며 예상수익과 리모델링 비용을 따져봐야 한다.

둘째, 대지 위에 타인의 건축물이 있는지 확인한다. 타인 소유의 건축물에 있어서 법정지상권이 성립되면 철거요구를 할 수 없기 때문에 중대한 소유권의 제약이 된다.

셋째, 등기부 상에 기록되지 않은 미등기건물이 있는지 확인하되 단지 미등기건물에 불과하고 경매물건에 포함돼 일괄 경매대상이라면 문제는 없다.

넷째, 대지모양도 중요하다. 대지평수는 넓지만 그 모양이 부정형이라면 피하는 것이 좋다. 후에 건축을 할 때 활용하지 못하는 비율이 많아지기 때문이다.

다섯째, 주변환경이 혐오시설이나 유해시설이 있는지 교육시설과 생활편의시설 등도 살펴본다. 특히 구청에 가서 토지이용계획을 확인하여 미래의 개발계획을 세우는 것이 좋다.

여섯째, 주택을 경매로 구입할 때 가장 신경을 써야 하는 부분은 임대해 살고 있는 세입자의 문제이다. 입찰할 때 이미 권리분석을 하겠지만 명도부분을 원만히 해결하지 못하면 소유권 행사에 지장을 초래할 수 있으므로 신중을 기해야 한다.


자료제공:부동산네트 김주원 과장